Rentabilité d’un plex
Un plex est rentable lorsque ses revenus effectifs, après inoccupation et dépenses d’exploitation, couvrent le financement et laissent un flux positif. Le taux de capitalisation (revenu net / prix) et le ratio de couverture de la dette (revenu net / versements annuels) résument la situation, selon des hypothèses que vous devez valider.
Exploitation annuelle
- Revenus bruts potentiels
- 42 000 $
- Inoccupation et mauvaises créances (3 %)
- -1 260 $
- Revenus bruts effectifs
- 40 740 $
- Dépenses d'exploitation et réserve de travaux
- -13 287 $
- Revenu net d'exploitation (RNE)
- 27 453 $
- Service de la dette (capital et intérêts)
- -35 409 $
- Flux de trésorerie annuel
- -7 956 $
- Taux de capitalisation
- 4,22 %
- Ratio de couverture de la dette
- 0,78
- Rendement sur la mise de fonds
- -5,6 %
- Multiplicateur de revenus bruts
- 15,48
| Scénario | Flux annuel | Couverture |
|---|---|---|
| Taux + 1 point | -11 548 $ | 0,7 |
| Loyers − 5 % | -9 891 $ | 0,72 |
| Inoccupation + 3 points | -9 153 $ | 0,74 |
| Réserve de travaux + 50 % | -8 856 $ | 0,75 |
À vérifier
- Ratio de couverture de la dette faible : les revenus couvrent à peine le financement selon ces hypothèses.
Hypothèses, limites et sources
Hypothèses
- Les loyers saisis sont projetés : distinguez-les des baux signés avant de décider.
- Taux d’intérêt constant, capitalisation semestrielle.
Ce que ce calcul ne couvre pas
- Aucune promesse de rendement : impôts, amortissement fiscal, hausses de taxes et travaux majeurs imprévus non modélisés.
- Vérifiez baux, état de l’immeuble, conformité et règles du Tribunal administratif du logement avant d’acheter.
Version de la formule : plex-1.0.0
Lire les indicateurs
- Revenu net d’exploitation (RNE) : revenus effectifs moins dépenses d’exploitation, avant financement.
- Taux de capitalisation : RNE divisé par le prix. Il permet de comparer des immeubles indépendamment du financement.
- Ratio de couverture de la dette : RNE divisé par le service annuel de la dette. Sous 1, les revenus ne couvrent pas les versements.
- Multiplicateur de revenus bruts : prix divisé par les revenus bruts potentiels, une mesure rapide souvent citée.
À vérifier avant d’acheter
Distinguez les loyers des baux signés des loyers projetés. Vérifiez l’état de l’immeuble, les travaux à prévoir, les assurances, la conformité et les règles applicables aux hausses de loyer. Ce calculateur ne promet aucun rendement et ne tient pas compte de l’impôt.