Valeur marchande ou évaluation municipale?

Trois notions à ne pas confondre

Notion	Ce que c’est	À quoi elle sert
Valeur au rôle (évaluation municipale)	Valeur établie par l’évaluateur municipal à une date de référence, pour toutes les propriétés de la municipalité	Calculer les taxes foncières
Valeur uniformisée	Valeur au rôle multipliée par le facteur comparatif de l’année	Ramener le rôle au niveau du marché, notamment pour la base des droits de mutation
Valeur marchande estimée	Prix probable aujourd’hui, selon les ventes comparables récentes et l’état de la propriété	Fixer un prix d’affichage, négocier

Pourquoi le rôle s’écarte du prix réel

Le rôle d’évaluation est établi pour plusieurs années à partir d’une date de référence antérieure, et par des méthodes de masse. Il ne voit pas votre cuisine refaite l’an dernier, ni l’infiltration qu’un inspecteur découvrirait. Le facteur comparatif, publié chaque année, corrige l’écart moyen entre le rôle et le marché dans la municipalité : à Québec, il est de 1,08 pour 2026. Mais c’est une moyenne municipale. Il ne permet pas, à lui seul, de prédire le prix d’une maison en particulier.

Comment un courtier estime la valeur marchande

Une analyse comparative de marché (ACM) part de ventes récentes réellement conclues, dans le même secteur et pour des propriétés semblables. Le courtier ajuste chaque prix pour les différences : superficie, terrain, stationnement, rénovations, état, date de la vente. Il en tire une fourchette, avec ses réserves (par exemple, une propriété non visitée). Faute de ventes comparables suffisantes, une analyse honnête le dit plutôt que de produire un chiffre.

Ce que nos outils font et ne font pas

Notre estimation préparatoire ne donne pas de prix : nous n’avons pas encore accès, sous licence, à des ventes comparables. Elle vous aide à rassembler ce qui compte. L’évaluation gratuite par un courtier immobilier, elle, s’appuie sur les ventes comparables du secteur. Elle est gratuite et sans obligation de vendre ou de signer un mandat. Ce n’est pas un rapport d’évaluateur agréé.